Моральный износ зданий

А.В. Юрьев
Магистрант АСИ, ТГУ
г. Тольятти, Российская Федерация
Инновационная наука
№1-2 2017

Аннотация. Помимо физического износа здание стареет морально. Моральный износ наступает независимо от физического материального износа и представляет собой снижение и утрату эксплуатационных качеств зданий, вызываемые изменением нормативных требований к их планировке и комфортности.

С ростом материальной обеспеченности населения города моральный износ здания часто наступает раньше, чем физический.

Моральное старение или износ сооружений различают двух форм: первой (М1) и второй (М2) [1]. Моральный износ первой формы М1 - это снижение стоимости сооружения в связи с научно-техническим прогрессом и удешевлением строительства, т.е. обесценивание ранее построенных зданий, что имеет небольшое практическое значение, так как эти здания не подлежат продаже:

М1 = (1 - φ)*Сст = П1ст (1)

где П - показатель первой формы морального износа;
Сст - стоимость аналогичного старого сооружения,
φ - отношение стоимости аналогичных нового Сн и старого Сст сооружений.

Моральный износ второй формы М2 - это старение здания, его элементов или инженерных систем вследствие несоответствия существующим на момент оценки нормативным объемно-планировочным, конструктивным, санитарно-гигиеническим и другим требованиям. С устранением этого вида износа приходится постоянно сталкиваться на практике. Величину морального износа второй формы оценивают путем сравнения восстановительной (балансовой) стоимости старого здания и нового, построенного в соответствии с современными требованиями, что представляется в виде следующей математической зависимости:

М2 = П2*С = Км, (2)

где С - первоначальная стоимость сооружения, р.;
П - показатель второй формы морального износа сооружения;
К - капитальные вложения, вызванные моральным старением, р.

Моральный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований к жилью. Так, если раньше требования к жилью не изменялись столетиями, то теперь они сохраняются не более десяти лет [2].

Суммарная величина морального износа:

Мсум = М1 + М2 = Пiст + П2*С, (3)

Заменяя П1 = 1 - φ = 1 - С / Сст, получаем Мсум = (Сст - С) + Км, где (Сст - С) абсолютное обесценивание, вызванное научно-техническим прогрессом; К - капитальное вложение, вызванное технологическим старением.

Зная моральный износ, можно определить остаточную стоимость здания по формуле:

Сост = В - (В*Мсум/100) (4)

где, Сост - остаточная стоимость здания с учетом морального износа, р.;
В - балансовая стоимость здания на момент оценки, р.;
Мсум - моральный износ здания, %.

Снижение морального износа здания возможно путем поддержания остаточной стоимости сооружения, это достигается осуществлением текущего и капитального ремонта, модернизацией объекта [4]. Сложившаяся тенденция увеличения объемов капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда обусловливается объективным усилением интенсивных факторов в развитии жилищного фонда. Кроме того, к эффективным способам снижения морального износа можно отнести - изменение функционального назначения зданий, осуществление реконструкции объектов, также перевод помещений таких зданий из муниципальной собственности в частную [5].

При оценке морального износа необходимо учитывать следующие параметры объектов [6]:

Таблица 1. Параметры объектов при оценке морального износа здания

1. Градостроительный аспект - соответствие территории функциям
- архитектурная значимость объекта
- благоустройства территории
- общественный транспорт
2. Функциональные качества - планировка
- температурно-влажностной режим помещения
3. Техническая эксплуатация здания - соблюдение сроков текущих и капитальных ремонтов
- соответствие систем здания современным требованиям
4. Инвестиционная привлекательность - выгодно ли вкладывать деньги

Вывод: муниципальные здания с высоким моральным и физическим износом рекомендуется, используя рыночные отношения, передавать в частные владения с возможностью изменения функционального назначения.

Список использованной литературы:

1. Анпилов С.М., Анпилов М.С., Гайнуллин М.М., Ерышев В.А., Мурашкин В.Г., Мурашкин Г.В., Римшин В.И., Сорочайкин А.Н. Способ строительства энергоэффективных, экологически-безопасных сооружений из сборных конструкций // патент на изобретение RUS 2582241 16.06.2014.

2. Ерышев В.А., Анпилов С.М., Малыш А.С. Методика определения несущей способности перекрытия в эксплуатируемом здании // Вестник Волжского регионального отделения Российской академии архитектуры и строительных наук. 2015. № 18. С. 108-113.

3. Ерышев В.А., Латышева Е.В., Ключников С.В., Седина Н.С. К построению диаграмм циклического нагружения бетона при одноосном сжатии // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2013. №1(23). С.104-109.

4. Ерышев В.А., Латышева Е.В., Бондаренко А.С, Баранова Ю.С. Деформационные параметры бетона при разгрузке с напряжений сжатия // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2014г. №1(27). С.87-93.

5. Ерышев В.А., Латышева Е.В., Малыш А.С. Определение эксплуатационных параметров качества железобетонных конструкций в составе здания без их физического разрушения путем натурных испытаний // Известия Казанского государственного архитектурно-строительного университета. 2015. № 1.С. 75-79.

6. Карпенко Н.И., Ерышев В.А., Латышева Е.В., Кокарев С.А. Методика описания диаграммы бетона с переменными уровнями напряжений сжатия и частичной разгрузкой // Научно-технический и производственный журнал «Промышленное и гражданское строительство». 2015г. №3. С.12-15.

Метки
Программа Финансовый анализ - ФинЭкАнализ для анализа финансового состояния предприятия, позволяющая рассчитывать большое количество финансово-экономических коэффициентов.
Журнал Арбитражный управляющий
Скачать ФинЭкАнализ
Программа для проведения финансового анализа по данным бухгалтеской отчетности
Скачать ФинЭкАнализ
Провести Финансовый анализ Онлайн
Онлайн сервис для проведения финансового анализа по данным бухгалтеской отчетности
Попробовать ФинЭкАнализ