Возможности использования зарубежного опыта в развитии ипотечного кредитования России

А.И. Чуканов, аспирант,
Россия, Тула, Тульский государственный университет
2017 / Известия Тульского государственного университета.
Экономические и юридические науки

Актуальность данной статьи обусловлена необходимостью совершенствования методики развития ипотечного кредитования в России.

Как известно, в последние годы экономический рост в России сменился стагнацией. В связи с этим, для стимулирования ипотечного кредитования в нашей стране можно рассмотреть положительный опыт зарубежных стран в этой области.

Отметим основные неблагоприятные факторы, тормозящие развитию ипотеки в России:

• высокая процентная ставка за ипотечный кредит (более 10 %), обусловленная величиной ставки рефинансирования;
• высокая монополизация рынка (доля Сбербанка и ВТБ24 превышает 60 %), вызванная сложностью привлечения долгосрочных средств [1];
• слабое развитие секьюритизации, вызванное небольшим размером финансового рынка;
• большие риски банкротства заёмщиков, связанные с высокой во-латильностью в Российской экономике.

Для анализа были выбраны четыре страны: США, Канада, Великобритания и Германия, как страны с самыми развитыми экономическими институтами Америки и Европы.

Ипотечное кредитование в США является крупной финансовой отраслью. Правительство США создало несколько программ, которые финансово поддерживают строительную отрасль и ипотечное кредитование. Эти программы включают в себя Государственную Национальную Ипотечную Ассоциацию (известную как Ginnie Mae), Федеральную Национальную Ипотечную Ассоциацию (Fannie Mae), Федеральную корпорацию жилищного (ипотечного) кредита (Freddie Mac).

В соответствии с указанными программами банкам предоставляются гарантии по стандартным ипотечным кредитам. Далее кредиты собираются в пул и продаются инвесторам как ценные бумаги, обеспеченные закладной (MBS) [2].

Однако существуют компании, которые секьюритизируют и нестандартные ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банкам привлекать средства инвесторов по уже выданным ипотечным кредитам и на полученные средства выдавать новые кредиты.

Как известно, именно американский субстандартный кризис стал одной из причин финансового кризиса 2007 - 2010 годов, вызванного большим количеством неплатёжеспособных заёмщиков.

Так, к 2010 году у банков скопилось значительное количество недвижимости заёмщиков, которые не смогли оплачивать ипотечный кредит, кроме того, из-за значительного снижения стоимости недвижимости банки не смогли ее реализовать и покрыть свои убытки. Более ранние кризисы ссуд и сбережений 1980-х и 1990-х и национальный ипотечный кризис 1930-х также возникли во многом из-за проблем в сфере ипотечного кредитования.

В настоящее время ситуация на ипотечном рынке США стабилизировалась, государство обеспечивает значительную поддержку ипотечного кредитования путём страхования, субсидирования ипотечных кредитов, предоставления налоговых льгот.

Благодаря развитому финансовому рынку ипотечные кредиты секьюритизируются, что обеспечивает дополнительное привлечение средств инвесторов и возможность выдачи ипотеки более широкому кругу лиц.

Для оценки кредитоспособности заёмщика банки активно применяют скоринг, наиболее распространённым является FICO [3], при этом используются его различные версии, однако для заёмщика существует возможность приблизительно оценить свою кредитоспособность с помощью онлайн сервисов, к примеру, myfico.com.

Скоринг учитывает следующие факторы:

• ежемесячный доход;
• первоначальный взнос;
• долговая нагрузка;
• кредитная история;
• история платежей;
• информация о занятости и проживании;
• и некоторые другие.

Вместе с обычной процентной ставкой (interest rate) в США применяется годовая ставка процентных отчислений (Annual Percentage Rate -APR). APR включает в себя не только процентную ставку, но и первоначальный взнос, затраты на оформление сделки, комиссионные расходы, различные сборы.

Наиболее распространённые в США виды ипотечных кредитов представлены в табл. 1 [4].

Таблица 1. Основные виды ипотечных кредитов в США

Можно выделить две основные особенности ипотечного кредитования в США:

• ипотечная модель является двухуровневой: банки выдают ипотечные кредиты заёмщика не за счёт сберегательных средств, но благодаря средствам инвесторов, купивших секьюритизированные ипотечные обязательства. Этот подход обеспечивает более низкие процентные ставки при лучших условиях для заёмщиков, снижает риски самих банков;
• государство оказывает значительную поддержку ипотечному сектору в виде субсидий, дополнительного финансирования отдельных ипотечных программ.

Следует также отметить, что в Америке преобладают кредиты с амортизационным периодом в 15 или 30 лет с 3-5 % фиксированными ставками. Минимальный размер первоначального взноса составляет 3 %, при взносе в 20 % и выше не требуется ипотечное страхование.

Как в Америке, так и в Канаде государство оказывает существенную поддержку ипотечной отрасли.

Канадская ипотечная жилищная корпорация (Canada Mortgage and Housing Corporation - CMHC), созданная в 1946 году как национальное жилищное агентство страны, выдаёт ипотечные кредиты, выпускает ипотечные ценные бумаги, проводит исследования в области ипотечного кредитования, учувствует в разработке программ по жилищной политике в Канаде.

Помимо этого, CMHC вместе с Ипотечной страховой компанией Канады (Mortgage Insurance Company of Canada - MICC) осуществляют страхование ипотеки: добровольное для обычных кредитов и обязательное для высокорискованных.

Для будущих заёмщиков CMHC разработала руководство "Homebuying Step by Step" [6], согласно которому:

• амортизационный период обычно составляет 25 лет;
• платежи по кредиту производятся раз в 1, 2 недели или раз в месяц;
• помимо фиксированной и плавающей процентных ставок существует промежуточный вариант - защищенная (ограниченная) процентная ставка, для которой существует потолок процентной ставки;
• срок действия ипотечного договора в Канаде составляет от 6 месяцев до 10 лет, после чего происходит реорганизация кредита и заёмщик может либо оставить прежние опции, либо выбрать новые;
• применяются два вида ипотек: открытая и закрытая. Открытой называется ипотека с возможностью досрочного погашений либо целиком, либо частями без каких-либо штрафов. Закрытой называется ипотека, которая ограничивает или вовсе запрещает досрочное погашение кредита, но обладает при этом более низкой процентной ставкой;
• стандартной считается ипотека с LTV не более 80 %, для нестандартной ипотеки, как правило, требуется ипотечное страхование;
• портативность (Portability) - возможность перенести ипотеку (вместе со страховкой) на другой дом при продаже уже имеющегося дома.

Кредиторы в Канаде следуют двум основным правилам, которые определяют максимальный размер ссуды [7]:

1. ежемесячные расходы на жильё не должны превышать 32 % от среднего ежемесячного дохода заёмщика (gross debt service - GDS). В расходы на жильё входят:
   • платёж по ипотеке;
   • налог на недвижимость;
   • расходы на отопление и благоустройство мест общего пользования (Condo Fees).
2. долговая нагрузка не должна превышать 40 % от среднего ежемесячного дохода заёмщика (total debt service - TDS). В долговую нагрузку входят:
   • расходы на жильё;
   • платежи по автокредиту;
   • платежи по кредитной карте и/или линии;
   • другие ипотечные платежи.

В Канаде широко распространены ипотечные брокеры, которые находят наиболее выгодные для клиента условия по ипотеке.

Стоит отметить, что секьюритизация распространена в Канаде значительно в меньшей степени, чем США и как результат, в Канаде практически невозможно получить ипотеку с фиксированными процентами на 30 лет. Максимальный амортизационный срок обычно составляет 25 лет, процентные ставки в большинстве случаев плавающие или защищённые, для ипотеки с LTV обязательно государственное ипотечное страхование.

В ипотечном секторе Великобритании до 1970-х годов в основном преобладали строительные кооперативы. С 1977 года по 1987 год их доля снизилась с 96 % до 66 %, в то время как доля банков и других ипотечных институтов выросла с 3 % до 36 %. В отличие от США, в Великобритании более распространены кредиты с переменной процентной ставкой.

В Великобритании не существует национальных жилищных агентств, вместо них за работу компаний, предоставляющих ипотеку, отвечает Управление по финансовым вопросам (Financial Conduct Authority -FCA), а их стабильность проверяет Орган пруденциального регулирования (Prudential Regulation Authority - PRA).

Кроме того, FCA так же занимается сбором данных и публикацией информации об ипотечном рынке Великобритании.

До 2015 года в Великобритании была распространена ипотека с периодической выплатой только процентов (interest-only mortgage), при которой в течение амортизационного периода заёмщик погашал только проценты, а затем в конце срока, отдавал основной долг целиком в виде единовременного платежа. FCA сочла данный вид ипотеки слишком рискованным и теперь лишь немногие кредиторы предоставляют данный вид ипотеки.

Помимо ипотеки с фиксированными процентами, в Великобритании существуют кредиты со следующими плавающими ставками [8, 9]:

• трекеры (Trackers) - процентная ставка привязывается к экономическому индикатору, как правило, это базовая ставка Банка Англии. В случае если Банк Англии повышает ставку на один процент, тоже произойдёт и со ставкой по ипотечному кредиту;
• стандартная плавающая ставка (Standard Variable Rate) - процентная ставка является плавающей и определяется самим кредитором, а не зависит напрямую от какого-либо экономического показателя. Как правило, после первоначального периода ипотеки с фиксированной процентной ставкой или трекером, следует стандартная плавающая ставка. Заёмщику не нужно платить штраф при досрочном погашении данной ипотеки;
• дисконтная ставка (Discount Rate) является стандартной плавающей ставкой со скидкой, предоставляемой на 2-3 года;
• ограниченная ставка (Capped Rate) является модификацией стандартной плавающей ставки, при которой процентная ставка не может превышать определённого значения, снижая тем самым, риски заёмщика;
• ипотека с взаимозачетом (Offset Mortgages) позволяет связать сберегательный счёт с ипотечным долгом, выплачивая проценты по их разнице. Например, при основном долге в 200.000 фунтов и счёте в 20.000 фунтов проценты начисляются лишь за 180.000 фунтов. Проценты по сберегательному счёту не начисляются, однако, они, как правило, меньше, чем проценты по ипотеке. Недостатком данного вида ипотеки является более высокая процентная ставка.

В отличие от США и Канады, в Великобритании государство практически не поддерживает ипотечный сектор. Средняя процентная ставка по кредитам составляет 2,34 %, минимальный размер первоначального взноса 5 % и лишь 35 % заёмщиков имеют LTV более 75 % [10].

Германия была долгое время известна как страна, где основной объём средств для приобретения жилья предоставляли стройсбережений, а не банки. На данный момент ситуация изменилась, поскольку ставки по банковской ипотеке значительно снизились и стали меньше, чем по кредитам строительных обществ [11].

В Германии наиболее распространена ипотека с фиксированной процентной ставкой. В отличие от других стран, ипотека с фиксированными процентами в Германии позволяет заёмщику устанавливать:

• размер погашения остатка основного долга за год (Tilgung), который обычно находится в пределе 1 -10 %;
• возможность погашения части основного долга (не более 10 %) одноразовым платежом (Sondertilgung).

Однако, рефинансирование кредита возможно не ранее, чем за 5 лет до окончания амортизационного периода.

Помимо ипотеки с фиксированной процентной ставкой, в Германии существуют и другие виды жилищных кредитов:

• ипотека с периодической выплатой только процентов (interest-only mortgage, Zinszahlungsdarlehen). Данный тип кредита встречается и в других странах, однако в Германии процентные платежи могут быть освобождены от налогов, в связи с этим Zinszahlungsdarlehen пользуется популярностью у немецких налогоплательщиков-инвесторов.
• кредит строительного общества (Building Society Loan, Bausparvertrag). Длительное время в Германии данный тип ипотечного кредита был самым популярным и до сих пор пользуется значительным спросом. В отличие от остальных ипотечных ссуд, данный кредит предоставляется строительными обществам или банками, заключившими с ними договор. Заёмщик подтверждает свою платёжеспособность, внося платежи на специальный сберегательный счёт. По достижении счётом 40-50 % от стоимости недвижимости, общество выдаёт кредит на оставшуюся часть недвижимости. В случае необходимости, заёмщик, ещё не получивший кредит, может забрать свои средства со счёта, лишившись права на ипотеку.
• кредит с плавающей процентной ставкой (Variable Rate Loans, Flexibles Darlehen). В Германии плавающая ставка привязывается к Euribor (Европейская межбанковская ставка предложения - Euro Interbank Offered Rate) вместе с корректировкой (Euribor + 1 % к примеру). Как правило, возможна конвертация кредита в ипотеку с фиксированной процентной ставкой.

Для лиц, являющихся резидентами Германии и платящими налоги государство предоставляет ряд льгот. В случае если физическое лицо является членом обязательной пенсионной программы, то согласно Закону о пенсионных сбережениях (Altersvermogensgesetz - Retirement Savings Act) оно может получить налоговые льготы и субсидии на приобретение жилья в ипотеку (Riester Pension Programme).

Банк KfW при поддержке государства предлагает льготные условия при покупке нового дома:

• для проживания (KfW Home Ownership Program);
• при покупке энергоэффективного дома (KfW Energy-efficient Construction & Refurbishment).

Для вторичной недвижимости также существуют льготные программы:

• по улучшению энергоэффективности дома (Energy-efficient Refurbishment, Energy-efficient Construction and Refurbishment - Grant for fuel cell systems, Energy-efficient Construction and Refurbishment - Grant for Construction supervision);
• ремоделированая дома для пожилых людей, семей с детьми и людям с ограниченными физическими возможностями (Age-appropriate Conversion);
• просто для покупки вторичного жилья (KfW Home Ownership Programme) [12].

Банк может субсидировать ипотеку в размере от 50 до 100 тыс. евро, предоставить более низкую процентную ставку.

В Германии требуется высокий первоначальный взнос - максимальный размер LTV обычно не превышает 80 %, при этом максимальный срок ипотеки составляет 30 лет, размер процентной ставки 2 %, а ежемесячные платежи по ипотеке не должны быть более 35 % от ежемесячного дохода [13].

По данным крупного международного брокера по недвижимости Tranio Германия входит в пятёрку стран с самыми низкими в мире ставками по ипотеке [14].

Таблица 2. Особенности ипотечного кредитования в США, Канаде, Великобритании и Германии

За последние годы ипотечное кредитование в развитых странах претерпело значительные изменения:

• произошёл отказ от наиболее рискованных видов ипотеки, таких как ипотека, с периодической выплатой только процентов;
• возросла роль регулирующих органов;
• строительные общества утрачивают свою популярность в развитых странах, при том, что ранее они составляли основу ипотечной индустрии Германии, возрастает доля банков на ипотечном рынке.

Особенности ипотечного кредитования в США, Канаде, Великобритании и Германии представлены в табл. 2.

На основании результатов выполненного исследования определено, что для совершенствования российской методики ипотечного кредитования, следует рассмотреть возможности:

• введения ограничений для размера ежемесячного платежа по ипотечному кредиту относительно ежемесячного дохода заёмщика, а также общего размера всех задолженностей;
• внедрения отдельных элементов канадской системы государственного ипотечного страхования, позволяющих снизить риски банков;
• более широкого применения защищённых и комбинированных процентных ставок, позволяющих снизить ипотечную процентную ставку для заемщиков.

Список литературы

1. Романова Л.Е. Проблемы анализа рыночных структур. Известия Тульского государственного университета. Экономические и юридические науки. 2010. № 1-2. С. 15-26.

2. Хусиханов Р.У. Современные подходы к ипотечному кредитованию в зарубежной хозяйственной практике. Вестник университета. 2016. №.9. С. 148-153.

3. Want A Mortgage? // Forbes site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.forbes.com/sites/nickclements/2016/09/30/want-a-mortgage-the-credit-score-used-by-mortgage-companies-will-surprise-you (дата обращения: 19.04.2017 г.)

4. Compare Mortgage Options // U.S. Bank National Association site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.usbank.com/home-loans/mortgage/compare-mortgage-options.aspx (дата обращения: 19.04.2017 г.)

5. What is a VA Loan? // Veteran United Home Loans site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.veteransunited.com/va-loans/ (дата обращения: 19.04.2017 г.)

6. Homebuying Step by Step // Canada Mortgage and Housing Corporation site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/step-by-step/index.cfm (дата обращения: 19.04.2017 г.)

7. Mortgages in Canada // Living in Canada site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.livingin-canada.com/mortgages-in-canada.html (дата обращения: 19.04.2017 г.)

8. Types of Mortgage // Equifax site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.equifax.co.uk/resources/articles/types_of_mortgage.html (дата обращения: 19.04.2017 г.)

9. Mortgage guides // MoneySupermarket.com Financial Group site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.moneysupermarket.com/ mortgages/guides/ (дата обращения: 19.04.2017 г.)

10. Mortgage lending statistics // Financial Conduct Authority site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.fca.org.uk/firms/ mortgage-lending-statistics (дата обращения: 19.04.2017 г.)

11. Mortgages in Germany // How To Germany site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.howtogermany.com/pages/mortgage.html (дата обращения: 19.04.2017 г.)

12. Energy-efficient Construction and Home Ownership // Kreditanstalt fur Wiederaufbau bank site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/index-2.html (дата обращения: 19.04.2017 г.)

13. Getting a mortgage in Germany // Expatica site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.expatica.com/de/housing/How-to-get-a-mortgage-in-Germany_740222.html (дата обращения: 19.04.2017 г.)

14. Top 5 countries with the lowest mortgage rates // Tranio site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://tranio.com/switzerland,japan, fin-land,germany,luxembourg/analytics/top_5_countries_with_the_lowest_mortgag e_rates_5108/ (дата обращения: 19.04.2017 г.)

15. Cost of Living // Numbeo site. [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.numbeo.com/cost-of-living/ (дата обращения: 19.04.2017 г.)