Взаимодействие управляющей компании и специализированного депозитария при обслуживании закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

Т.С. Есаулкова
генеральный директор ООО «Специализированная
депозитарная компания «ГАРАНТ»
2007 / Имущественные отношения в Российской Федерации

Меняющиеся экономические условия развития бизнеса, а также многообразие взаимоотношений субъектов рынка ценных бумаг во многом опережают законотворческий процесс, происходящий в Российской Федерации, и требуют ото всех участников бизнес-процессов слаженности в работе, одинакового понимания смысла и четкого толкования правовых норм, регулирующих деятельность управляющих компаний, осуществляющих доверительное управление активами закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (далее -ЗПИФ недвижимости). Однако несовершенное законодательство, возникающие подчас правовые коллизии, отсутствие четкого толкования нормативных правовых актов, а также отсутствие комментариев к ним, неурегулированность некоторых правовых отношений создают ситуацию, при которой от взаимодействия специализированных депозитариев и управляющих компаний зависят многие жизненно важные стороны их деятельности.

От того, как специализированный депозитарий склонен рассматривать ту или иную сделку управляющей компании, а также от того, насколько эффективно осуществляется взаимодействие структур обеих компаний для решения возникших вопросов, зависит наличие или отсутствие замечаний со стороны регулирующих органов к работе управляющих компаний.

Успешное развитие отношений между специализированными депозитариями и управляющими компаниями с соблюдением сторонами принципа разграничения полномочий и безусловным соблюдением принципа контроля одного над деятельностью другого во многом зависит от профессионализма и умения сотрудников находить решения из казалось бы неразрешимых ситуаций.

При работе с ЗПИФом недвижимости существенно возрастает роль специализированного депозитария при взаимодействии с управляющей компанией. Специализированный депозитарий, помимо основных функций, таких, как хранение, учет и контроль, выполняет функции консультанта (эксперта) управляющей компании в области инвестирования в недвижимость. Таким образом, специализированный депозитарий - это стратегический партнер управляющей компании, от взаимодействия которых во многом зависят успешные результаты деятельности управляющей компании.

Специализированная депозитарная компания «ГАРАНТ» (СДК «ГАРАНТ») занимается обслуживанием ЗПИФов недвижимости уже более трех лет. В 2003 году общество с ограниченной ответственностью (ООО) «СДК «ГАРАНТ» приступило к обслуживанию первого в России ЗПИФа недвижимости «Первый инвестиционный фонд недвижимости» под управлением закрытого акционерного общества «КОНКОРДИЯ - эс-сет менеджмент». По состоянию на конец 2006 года компания обслуживала 25 ЗПИФов недвижимости с суммарной стоимостью чистых активов в 12,4 миллиарда рублей, что составило 20,16 процента от стоимости чистых активов всех ЗПИФов недвижимости на рынке1.

1 Расчет произведен на основании данных Национальной лиги управляющих.

Рассказывая о взаимодействии управляющей компанией и специализированного депозитария при обслуживании ЗПИФов недвижимости, я в основном опираюсь на опыт, который за время своей работы приобрела компания СДК «ГАРАНТ» на рынке коллективных инвестиций.

Совместная деятельность специализированного депозитария и управляющей компании начинается сразу после подписания договора об оказании услуг, а именно на этапе подготовки правил доверительного управления фондом (далее - Правила Фонда). Этому этапу мы уделяем очень большое внимание. В период написания Правил Фонда управляющая компания проводит многочисленные консультации со специализированным депозитарием, а непосредственно перед представлением Правил Фонда на регистрацию в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР России) управляющая компания передает их на дополнительную контрольную проверку в специализированный депозитарий. Со своей стороны мы, по сути, осуществляем «аудит» этих Правил, обращая внимание управляющей компании на те или иные важные, с нашей точки зрения, моменты (ошибки, неточности, пробелы). Особенно это важно для вновь созданных управляющих компаний, которые либо только вышли на рынок коллективных инвестиций, либо ранее не работали с ЗПИФом недвижимости.

Исходя из практики работы нашей компании, можно отметить: особенно важно, чтобы управляющая компания в Правилах Фонда четко прописала следующие моменты:

  • полный перечень прочих расходов фонда;
  • предельно точные размеры процентов вознаграждения и расходов, выплачиваемых из имущества фонда;
  • перечень активов, которые могут входить в состав фонда на этапе его формирования;
  • порядок выплаты доходов по инвестиционным паям (как паи формируются, дата составления списка владельцев паев, механизм начисления дохода и т.д.).

После регистрации Правил Фонда начинается текущая работа. Перед вхождением в любой инвестиционный проект управляющая компания подробно согласовывает со специализированным депозитарием все существенные вопросы, такие, как схемы реализации, проекты договоров и условия договоров и другие. На этом этапе устраняются все спорные моменты и противоречия, формируется одинаковый взгляд на сделку у управляющей компании и специализированного депозитария.

В соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2001 года № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее - закон об инвестиционных фондах) управляющая компания не имеет права распоряжаться имуществом без согласия специализированного депозитария. В связи с этим специализированный депозитарий осуществляет предварительный контроль2 за распоряжением управляющей компанией имуществом, составляющим фонд, в соответствии с Положением о деятельности специализированных депозитариев акционерных инвестиционных фондов, паевых инвестиционных фондов и негосударственных пенсионных фондов, утвержденным постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 10 февраля 2004 года № 04-3/пс.

2 Термин «предварительный контроль» введен в употребление в компании СДК «ГАРАНТ».

На практике это происходит следующим образом. До совершения действий по распоряжению имуществом фонда управляющая компания формирует документ (уведомление о намерении), содержащий существенную информацию о планируемых действиях управляющей компании (заключение сделок с недвижимым имуществом, списание денежных средств с банковского счета фонда) и представляет его в специализированный депозитарий. На этом этапе специализированный депозитарий осуществляет контроль за соответствием планируемых действий управляющей компании требованиям закона об инвестиционных фондах, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам и Правил Фонда на основании полученных от управляющей компании копий первичных документов на дату проведения предварительного контроля.

Еще раз хочу отметить, что все договоры, дополнительные соглашения, акты и другие соответствующие документы детально изучаются и визируются юридическим отделом специализированного депозитария. По договоренности с управляющей компанией согласие специализированного депозитария на распоряжение объектами недвижимого имущества и правами на них, строящимися и реконструируемыми объектами недвижимого имущества и другим имуществом может быть дополнительно подтверждено путем подписания уполномоченным лицом специализированного депозитария соответствующего договора. На практике все договоры и дополнительные соглашения мы подписываем третьей подписью в режиме «согласовано».

В случае соответствия намерений управляющей компании требованиям закона об инвестиционных фондах, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов Федеральной службы по финансовым рынкам и Правил Фонда специализированный депозитарий на уведомлении о намерении ставит отметку, свидетельствующую о согласии специализированного депозитария с дальнейшим распоряжением имуществом, составляющим фонд.

В случае выявления на стадии предварительного контроля противоречий требованиям Федерального закона, Правил Фонда и иным нормативным правовым актам, а также в случае приостановления действия или аннулирования лицензии управляющей компании на уведомлении о намерении специализированный депозитарий ставит отметку, свидетельствующую о его несогласии с планируемыми действиями управляющей компании, при этом обязательно указывая основания своего несогласия в строке «Причина несогласия».

Уведомление о намерении может быть передано в электронном виде, если специализированный депозитарий и управляющая компания используют системы электронного документооборота с учетом требований существующего законодательства.

Специализированный депозитарий не вправе давать управляющей компании согласие на списание денежных средств в оплату недвижимого имущества и (или) прав на недвижимое имущество до предоставления специализированному депозитарию документов, подтверждающих государственную регистрацию прав управляющей компании фонда на недвижимое имущество.

Для осуществления специализированным депозитарием учета имущества, составляющего фонд, и контроля за распоряжением этим имуществом управляющая компания в отношении каждого отдельного объекта имущества, в который размещены активы фонда, предоставляет в специализированный депозитарий документы, являющиеся необходимым и достаточным подтверждением такого размещения имущества фонда, а именно:

  • в отношении недвижимости и прав на недвижимое имущество:
    • оригинал договора купли-продажи недвижимости и (или) прав на недвижимое имущество;
    • оригинал документа, удостоверяющего право собственности на имущество (при покупке);
    • оригиналы документов, подтверждающих переход права собственности, либо нотариально заверенные копии документов контрагента (при продаже);
    • копию заключения независимого оценщика;
  • в отношении строящихся и реконструируемых объектов недвижимого имущества:
    • оригинал инвестиционного контракта или иного договора;
    • оригинал договора уступки прав требования на недвижимое имущество с отметкой об учетной регистрации (в случае необходимости);
    • копии всех договоров и первичных документов, касающихся конкретного объекта недвижимости;
    • копию заключения независимого оценщика;
    • копию акта приема-передачи и других документов;
  • в отношении проектно-сметной документации:
    • копию проектно-сметной документации;
    • оригинал договора или другого документа, подтверждающего переход прав собственности на проектно-сметную документацию;
    • копию заключения независимого оценщика;
  • в отношении доли в уставных капиталах российских обществ с ограниченной ответственностью:
    • оригинал договора уступки права требования, а при необходимости копии документов, подтверждающих правомерность заключения сделки, либо решение об образовании общества с ограниченной ответственностью в случае его учреждения;
    • нотариально заверенные копии учредительных документов общества с ограниченной ответственностью;
    • копию регистрации изменений в учредительных документах, нотариально заверенную налоговой инспекцией с отметкой Федеральной налоговой службы;
    • копию заключения независимого оценщика.

Как известно, работа с недвижимостью сопровождается значительными объемами разрешительной документации, договорные отношения усложняются согласованием взаимных прав и обязанностей, определением момента перехода прав собственности и обязанности проведения государственной регистрации этих прав, определением ответственности сторон в случаях нарушения ими своих обязательств, а также соблюдением иных условий, предусмотренных российским законодательством. Очевидно, что успешное заключение и завершение той или иной сделки с недвижимостью или правами на нее требует всестороннего и полного изучения документации со стороны специализированного депозитария вплоть до изучения его специалистами чистоты сделки во избежание признания сделки недействительной или ничтожной в будущем, что может привести к непредсказуемым последствиям для фонда. Несмотря на то, что такая работа является «зоной ответственности» управляющей компании, компания СДК «ГАРАНТ», осуществляя свою деятельность в интересах пайщиков фонда, не может самоустраниться от участия в столь ответственном деле и всемерно способствует управляющим компаниям в их стремлении избежать возможных неблагоприятных последствий.

Важной стороной взаимодействия нашей компании с управляющими компаниями является совместное изучение схем множества сделок управляющих компаний с активами фондов, при совершении которых возникает огромное количество вопросов в области гражданского, финансового и налогового права с учетом требований ФСФР России. Взаимное обсуждение вопросов, как правило, позволяет найти нужное направление поиска выхода из сложных и запутанных ситуаций.

Опыт работы ООО «СДК «ГАРАНТ» с ЗПИФами недвижимости, многолетнее сохранение компанией устойчивых позиций на рынке ценных бумаг, активное участие в работе Профессиональной ассоциации регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев, а также плодотворное взаимодействие с ФСФР России, открытость и соответствие высочайшим требованиям как законодательства, так и депозитарного сообщества являются залогом получения управляющими компаниями профессионального и квалифицированного обслуживания, а также залогом получения в качестве делового партнера авторитетного и надежного «ГАРАНТА» - гаранта их высоких результатов а, следовательно, успеха в бизнесе.

Метки
Программа Финансовый анализ - ФинЭкАнализ для анализа финансового состояния предприятия, позволяющая рассчитывать большое количество финансово-экономических коэффициентов.
Журнал Арбитражный управляющий
Скачать ФинЭкАнализ
Программа для проведения финансового анализа по данным бухгалтеской отчетности
Скачать ФинЭкАнализ
Провести Финансовый анализ Онлайн
Онлайн сервис для проведения финансового анализа по данным бухгалтеской отчетности
Попробовать ФинЭкАнализ