Закладная как объект инвестиций

Александр Иванович Гончаров
Доктор юридических наук, доктор экономических наук,
профессор кафедры конституционного и муниципального права,
кафедры гражданского и международного частного права,
Волгоградский государственный университет, базовая кафедра ЮНЦ РАН
просп. Университетский, 100, 400062 г. Волгоград, Российская Федерация
2016 / Legal Concept

 В цикле наших статей о ценных бумагах мы обратили внимание сначала на долевые ценные бумаги, инвестиционные вложения в которые влекут за собой формирование вещно-правовой связи инвестора с организацией, получающей такие вложения [2-5]. Далее мы сосредоточимся на так называемых долговых ценных бумагах, они вполне оборотоспособны и представляют предпринимательский интерес как для коллективного, так и для индивидуального инвестора [6-8].

Ранее мы отмечали [4; 8], что подкрепление финансовой состоятельности заемщика залогом недвижимого имущества при получении кредита в банке традиционно называют словом ипотека. Это залог жилья, предприятия, строения, здания, сооружения или другого объекта, неотделимо связанного с землей. Закладываемое имущество не передается банку-кредитору, фактически оно остается у заемщика-должника.

Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы кредит, выданный заемщику на приобретение недвижимости, вернуть как можно скорее, не дожидаясь несколько десятков лет постепенного его возврата заемщиком, чтобы снова выдавать кредиты, зарабатывая прибыль от их интенсивного оборота. Данная задача банками решается, в том числе, и с помощью Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 5 октября 2015 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [10].

Закладная - это ценная бумага, которая удостоверяет права залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке. По закладной обязанными лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Российское АО «АИЖК» выкупает закладные на основе договоров купли-продажи закладных, в которых определяются объем и сроки поставки закладных. При передаче АО «АИЖК» каждой закладной банк - первичный кредитор обязан на ней оформить в установленном порядке отметку о новом владельце закладной - АО «АИЖК», данная отметка подтверждает переход прав по закладной к этому новому владельцу.

Институциональный инвестор - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - очень строго подходит к покупке закладных. Огромные суммарные объемы рефинансирования ипотечных кредитов позволяют АИЖК быть законодателем процентной ставки по ипотечным кредитам. Динамика ставок по ипотечным кредитам за период с 2009 г. по начало 2016 г. отражена на рисунке 1.

Примечание. Источник: [1].

В начале ноября 2015 г. ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьировались в пределах 9,912 % годовых (9,9-10,9 % годовых по стандартам АО «АИЖК» и 11,25-12 % годовых у активных участников рынка). По наиболее востребованным программам на вторичном рынке недвижимости ставки составляли 11,7513,25 % годовых по стандартам АО «АИЖК» и 13-14 % годовых у других ведущих участников рынка. В результате поэтапного снижения ставок по своим ипотечным программам начиная с июня 2015 г. АО «АИЖК» предлагает в среднем наиболее низкие ставки среди лидеров рынка [1].

Как видно из рисунка 2, наиболее активно ипотечные ценные бумаги выпускались в нашей стране в 2014 г., затем наблюдается спад, обусловленный экономическим кризисом и низкими ценами на углеводороды, которые традиционно экспортируются из России в огромных объемах, поддерживая экономическую активность большинства отечественных хозяйствующих субъектов.

Всего в обращении (не погашено) на начало ноября 2015 г. находилось 80 сделок жилищных ипотечных ценных бумаг (172 выпуска) на общую сумму около 407,1 млрд руб., что составляет около 11 % задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Из общей суммы ипотечных ценных бумаг, находящихся в обращении, 92,4 млрд руб. (23 %) - это облигации, выпущенные с баланса банка, а 314,7 млрд руб. (77 %) - ипотечные ценные бумаги, выпущенные через SPV - специального ипотечного агента [1].

АО «АИЖК» реализует программу по приобретению жилищных облигаций с ипотечным покрытием, в рамках которой осуществляется выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляется возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных ценных бумаг, которые будут выкуплены АО «АИЖК». По состоянию на 1 декабря 2015 г. объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков жилищных облигаций с ипотечным покрытием со сроком исполнения с декабря 2015 г. по июнь 2016 г. составил 14,9 млрд рублей. В рамках программы размещен 31 выпуск на сумму 103,7 млрд рублей [1].

АО «АИЖК» также предоставляет участникам рынка целевые займы на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации, а также поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 1 декабря 2015 г. совокупный объем предоставленных целевых займов составил 44,5 млрд руб., текущая задолженность - 6,8 млрд рублей.

Всего по программе предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 г. по ноябрь 2015 г. было предоставлено 22 поручительства на общую сумму 101,2 млрд рублей [1].

Максимальное количество закладных, входящих в реестр ипотечного покрытия на начало марта 2016 г., - у ипотечного агента ВТБ 2014 (27,8 тыс. шт.), у ипотечного агента ВТБ 2013 (20,2 тыс. шт.), у ипотечного агента ВТБ 24-2 (19,7 тыс. шт.), у всех выпусков АИЖК (у АИЖК 2014-1 - около 18,6 тыс. шт.). Минимальное количество закладных - у ипотечного агента ФОРА (347 штук) [1].

В разрезе субъектов РФ следует уточнить, что наиболее широкая региональная диверсификация - у ипотечного агента ВТБ 2014 (агент работает в 75 из 83 регионов), у ипотечного агента ВТБ 24-2 - 72 региона, АИЖК всех выпусков - 60-70 из 83 регионов. У ипотечного агента ВТБ БМ 1 - 68 регионов, у ипотечного агента ВТБ 24-1 - 62 региона, у ипотечного агента ИТБ 13 - 58 регионов. Минимальная диверсификация - у ипотечного агента МКБ и у ипотечного агента ПСПб. В их ипотечное покрытие входят закладные только двух субъектов РФ: Москвы и Московской области и Санкт-Петербурга и Ленинградской области соответственно [1].

В феврале 2016 г. доля просроченной более 90 дней задолженности по рублевым кредитам достигла 1,34 % от текущего остатка совокупного портфеля, при этом в феврале 2015 г. этот показатель составлял 0,63 %. По большинству ипотечных агентов наблюдается рост объема просроченных более 90 дней кредитов. На динамику показателя оказывает влияние периодический выкуп дефолтных закладных ипотечными агентами (наблюдается краткосрочное улучшение показателя, однако через 1-2 месяца уровень дефолтных закладных вновь выходит на прежний уровень). Суммарный размер ипотечного покрытия упомянутых выше ипотечных агентов увеличился с 13,1 млрд руб. в середине 2010 г. до 292,5 млрд руб. по состоянию на начало марта 2016 года. В первом полугодии 2016 г. регулярно анализируется 59 реестров ипотечного покрытия [1].

Примечание. Источник: [1].

На рынке жилищных ипотечных ценных бумаг за первые 10 месяцев 2015 г. состоялось 15 выпусков ипотечных ценных бумаг на общую сумму в 64,3 млрд рублей. Средневзвешенная ставка старшего транша (включая выпуски с баланса банков) по ипотечным ценным бумагам за 10 месяцев 2015 г. увеличилась и составила 10,2 % (при 9,2 % за аналогичный период 2014 г.). Показатели стоимости привлечения финансовых ресурсов при этом находились на достаточно высоких уровнях. Например, средняя ставка для банковских заимствований Mosprime 6m составила 14,3 %, а доходность 5-летних ОФЗ (облигаций Федерального займа Минфина РФ) -11,9 %. Такая низкая ставка по жилищным ипотечным ценным бумагам во многом обусловлена реализацией программ АО «АИЖК» по развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Так, по оценкам АО «АИЖК» накопленный портфель ипотечных жилищных кредитов, характеризующихся высоким качеством, является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности, потенциал которого практически не использован. Например, на 1 октября 2015 г. в Ломбардный список Банка России, бумаги из которого могут выступать обеспечением по кредитам, включены жилищные ипотечные ценные бумаги на сумму 407,3 млрд руб. (11 % всей задолженности по ипотеке). При этом жилищные ипотечные кредиты являются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,9 % по сравнению с 15,1 % по иным ссудам населению. Рейтинг одного или нескольких международных рейтинговых агентств имеет 44 % всех непогашенных жилищных ипотечных ценных бумаг (по сумме в обращении на начало ноября 2015 г.), из которых 80 % имеют рейтинг не ниже инвестиционного уровня: Baa3 по шкале рейтингового агентства Moody's либо не ниже уровня ВВВ" по шкале рейтинговых агентств Standard and Poor's и Fitch Ratings [1].

Кроме того, дополнительные долгосрочные финансовые ресурсы банковской системе могли бы быть предоставлены негосударственными пенсионными фондами, которым в соответствии с решением Правительства Российской Федерации перечислены пенсионные накопления за II полугодие 2013 г. суммарным объемом около 500 млрд рублей. Имеется в виду, что в управляющие инвестиционные компании и негосударственные пенсионные фонды переданы средства страховых взносов людей на накопительную пенсию за вторую половину 2013 г., пенсионные накопления граждан, принявших решение о переходе из государственной управляющей компании в негосударственные пенсионные фонды, взносы граждан в рамках программы софинансирования накопительной части пенсии, средства материнского капитала и др. [1]. Вполне рационально было бы инвестировать эти денежные средства в ипотечные ценные бумаги. Но согласно Закону о федеральном бюджете на 2016 г. мораторий на зачисление страховых взносов в накопительный элемент пенсионной системы продлевается, тем самым сокращаются свободные финансовые ресурсы и потенциальный спрос на ипотечные ценные бумаги.

В 2013 г. было выдано 825 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1,35 трлн рублей. Уточним, что в 2013 г. воспользоваться ипотечными жилищными кредитами для приобретения жилья смогли в 1,5 раза больше семей, чем в 2011 году. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилась с 23,6 % в 2010 г. до 28,4 % в 2013 году. Общий объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам на балансе кредитных организаций, выданным гражданам, на 1 января 2014 г., по данным Банка России, составил 2 649 млрд руб. и достиг 4 % ВВП страны. Доля сделок с привлечением заемных средств на рынке жилья с 2010 г. выросла в 1,7 раза и составила в конце 2013 г. 24,6 %. Процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам, выданным в рублях, снизились с 13,1 % в 2010 г. до 12,4 % в 2013 году [9].

В структуре ввода жилья по итогам 9 месяцев 2015 г., по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года, существенных изменений не произошло: доля жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов (индивидуальное жилищное строительство), составила 46 %, построенных юридическими лицами за счет средств федерального бюджета - 1 %, построенных юридическими лицами за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов - 1 %, построенных юридическими лицами за свой счет и с привлечением денежных средств населения - 51 % [1]. В целом по РФ доля приобретаемой недвижимости, передаваемой в залог при получении кредита, составляет менее 1/3 от всех сделок с такими объектами (рис. 3).

Примечание. Источник: [1].

Наибольшие объемы индустриального жилищного строительства по итогам 9 месяцев 2015 г. были достигнуты в крупных инвестиционных и промышленно развитых регионах. Так, в Московской области - 8,7 %, Москве - 7,2 %, Краснодарском крае - 7,2 %, Санкт-Петербурге - 6,3 %, Новосибирской области - 4,6 %, Тюменской области - 4,5 %, Ленинградской области - 4,4 % от сданной в эксплуатацию общей площади индустриального жилья в России. Всего в 10 регионах-лидерах введено 51,2 % от общей площади индустриального жилья, построенного в Российской Федерации в течение 9 месяцев 2015 г. (годом ранее - 55,1 %) [1]. По нашему мнению, выявленная тенденция в строительстве индустриального жилья четко отражает высокую концентрацию отечественной экономики в упомянутых регионах-лидерах.

Следует уточнить, что по мере развития вторичного рынка ипотечного кредитования появляются и новые финансовые инструменты, например, с использованием залога коммерческой недвижимости. По состоянию на начало ноября 2015 г. в обращении находятся три выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами под залог коммерческой недвижимости (так называемые нежилищные ипотечные ценные бумаги) на общую сумму 35,5 млрд рублей [1]. Положительно, что все три выпуска этих нежилищных ипотечных ценных бумаг допущены к биржевым торгам (включены в котировальные листы Московской биржи), но, к сожалению, пока не включены Банком России в Ломбардный список.

В части новых финансовых инструментов необходимо также отметить, что в марте 2015 г. Банк России при участии АО «АИЖК» выдал первые кредиты в рамках «пилотного» проекта по созданию нового механизма рефинансирования под залог портфеля ипотечных кредитов. Данный механизм обеспечивает предоставление Банком России кредитным организациям - участникам ипотечного рынка кредитов, обеспеченных закладными, выданными в рамках программы «Военная ипотека». АО «АИЖК» выступает в проекте в качестве агента по управлению залоговым обеспечением и гарантом выкупа ипотечного портфеля в случае неисполнения банком-заемщиком своих обязательств перед Банком России. На первом этапе проекта общий объем кредитования был запланирован в размере 10 млрд руб., затем увеличен до 30 млрд рублей [1].

Опираясь в начале на классическую закладную, АО «АИЖК» смогло поэтапно развить целый спектр финансовых инструментов, что в настоящее время позволяет обоснованно считать АО «АИЖК» успешным институциональным инвестором. Так, если по итогам 2014 г. чистая прибыль АО «АИЖК» составила 4 062 млрд руб., то 2015 г. закончился с результатом, превышающим предыдущий на 112,6 % (!) - 8 635 млрд рублей. Ипотечные активы (255,976 млрд руб.), в том числе закладные и стабилизационные займы (203,119 млрд руб.), ипотечные ценные бумаги (52,857 млрд руб.), выросли за год на 1,2 %, доля АО «АИЖК» на российском рынке ипотечного жилищного кредитования на начало 2016 г. составила 6,5 %. При этом собственные средства институционального инвестора на начало 2016 г. превысили 135 млрд рублей [1].

Правительство Российской Федерации изучает возможность выпуска АО «АИЖК» модернизированных ипотечных ценных бумаг. Новый финансовый инструмент позволит коммерческим банкам выдавать ипотечные кредиты по более низким ставкам, чем в текущий период. Ценная бумага АО «АИЖК» -это бумага, обеспеченная пулом ипотечных закладных, по которым в качестве дополнительного подтверждения финансовой состоятельности должника выступает гарантия АО «АИЖК». Пилотное название этих ценных бумаг - бестраншевые ипотечные облигации, их стартовый выпуск в рамках «фабрики ипотечных ценных бумаг» планируется на середину 2016 года. Первоначально работа «фабрики ипотечных ценных бумаг» будет осуществляться за счет выкупа пула ипотечных кредитов у Сбербанка России. При этом Сбербанк в качестве сервисного агента продолжит обслуживать заемщиков, кредиты которых переоформлены на нового кредитора - АО «АИЖК».

Залогодержатель классической документарной закладной в день исполнения обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме. Если обязательство исполняется по частям, залогодержатель обязан удостоверить его частичное исполнение способом, который достаточен для залогодателя и очевиден для возможных последующих владельцев закладной. Для этого допускается приложение соответствующих финансовых документов или совершение на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Список литературы

1. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. - Электрон. текстовые дан. - Режим доступа: http://www.ahml.ru. - Загл. с экрана.

2. Гончаров, А.И. Акция как бездокументарная ценная бумага / А.И. Гончаров // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. - 2014. - № 2 (23). - С. 80-85.

3. Гончаров, А.И. Инвестиционный пай как удостоверение права на собственную долю имущества в фонде / А.И. Гончаров // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. - 2014. - № 3 (24). - С. 21-27.

4. Гончаров, А.И. Ипотечный сертификат участия как инструмент правового обеспечения жилищного строительства. Часть первая / А.И. Гончаров // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. - 2014. - № 4 (25). - С. 88-95.

5. Гончаров, А.И. Ипотечный сертификат участия как инструмент правового обеспечения жилищного строительства. Часть вторая / А.И. Гончаров // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. - 2015. -№ 1 (26). - С. 81-88.

6. Гончаров, А.И. Облигация в инструментарии коллективного инвестирования. Часть первая / А.И. Гончаров // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. - 2015. - №> 3 (28). - С. 83-91.

7. Гончаров, А.И. Облигация в инструментарии коллективного инвестирования. Часть вторая / А.И. Гончаров // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. - 2015. - №> 4 (29). - С. 95-102.

8. Гончаров, А.И. Удостоверение прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой денежному обязательству и по договору об ипотеке / А.И. Гончаров // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5, Юриспруденция. - 2016. - №> 1 (30). - С. 120-128.

9. Распоряжение Правительства РФ «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года» от 8 нояб. 2014 г. № 2242-р // Собрание законодательства РФ. - 2014. - 24 нояб. - № 47. - Ст. 6575.

10. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ: (ред. от 5 окт. 2015 г.) // Российская газета. - 1998. -22 июля (№ 137).