Внешнее устаревание

Внешнее устаревание - это постепенный процесс утраты актуальности и конкурентоспособности экономической системы, компании или отрасли на мировом рынке, вызванный воздействием внешних факторов. Этот термин часто применяется в области оценки рыночной стоимости объектов, когда учитывается амортизация активов, обусловленная влиянием внешних факторов.

Внешний износ – один из компонентов внешнего устаревания, который характеризует потерю стоимости объекта оценки в результате негативного влияния внешних факторов, таких как макроэкономические и отраслевые факторы, нормативно-правовая база, окружающая среда и другие. Внешний износ не поддается исправлению со стороны собственника, однако в некоторых случаях он может «самоустраниться» благодаря положительным изменениям окружающей среды.

Например, в угледобывающей промышленности внешний износ возник в результате резкой смены системы хозяйственных отношений в 1990-е годы, когда предприятия потеряли свои прежние связи с поставщиками сырья и потребителями продукции. Внешний износ также может проявляться в виде потери стоимости основных фондов в результате крупных отраслевых, региональных, общенациональных или мировых технологических изменений.

Внешний износ может быть рассчитан путем определения его величины в денежном выражении для каждой инвентарной позиции. Например, для недвижимости внешний износ может быть определен путем сравнения двух сопоставимых объектов и вычисления разницы в их стоимости. В некоторых случаях для расчета внешнего устаревания могут использоваться формулы, такие как формула расчета внешнего износа:

• Ив - величина внешнего износа, выраженная в долях причин
• Нн - номинальный (нормативный) параметр объекта
• Нф - фактический параметр объекта
• К - коэффициент торможения внешнего износа

Данная формула учитывает внешний износ объекта, который возникает под воздействием внешних факторов, не связанных с физическим состоянием самого объекта. Например, если объект офисного здания, то номинальным параметром может быть средняя арендная ставка для аналогичных зданий в данном районе, а фактически - реальная арендная ставка для данного объекта. Коэффициент торможения К отражает степень всех внешних факторов на снижение фактического показателя по сравнению с номинальным.

Внешнее устаревание и недвижимость

Внешнее устаревание недвижимости – это явление, при котором стоимость объекта недвижимости снижается в результате негативных изменений внешней среды. Такими изменениями могут быть как законодательные реформы, так и изменения в потребительских предпочтениях. Я постараюсь раскрыть данную тему, приведя примеры из реальной практики и используя синонимы и перефразировку для лучшего понимания.

Например, в мировом масштабе цены на жилую недвижимость продолжают снижаться уже пять кварталов подряд, начиная с третьего квартала 2022 года. Это падение цен может быть связано с изменениями в потребительских предпочтениях, таких как смена жилых стандартов или переход к дистанционной работе, которые приводят к снижению спроса на традиционные варианты недвижимости. Кроме того, изменения в законодательстве также могут повлиять на снижение стоимости недвижимости. Например, введение новых нормативов пожарной безопасности или энергоэффективности может повысить требования к объекту недвижимости и, следовательно, снизить его конкурентоспособность на рынке.

Другим фактором, влияющим на внешнее устаревание недвижимости, является демографический сдвиг. Снижение рождаемости и увеличение количества пожилых людей в обществе может привести к изменению структуры спроса на недвижимость. В результате этого, объекты недвижимости, предназначенные для молодых семей, могут потерять свою актуальность и стоимость, в то время как объекты, ориентированные на пожилых людей, могут стать более востребованными и ценными.

Внешнее устаревание недвижимости также может быть вызвано изменениями в экономических условиях. Например, финансовые проблемы малого и среднего бизнеса (МСП) могут привести к ухудшению уровня занятости и ослаблению совокупного спроса, что, в свою очередь, может снизить спрос на коммерческую недвижимость. Кроме того, изменения в ключевых ставках и доступности ипотечных кредитов также могут повлиять на спрос и стоимость недвижимости.

В целом, внешнее уничтожение недвижимости представляет собой сложный процесс, в который входит множество факторов, включая законодательные изменения, изменения в потребительских предпочтениях, демографические изменения и общие условия. Понимание данного процесса помогает инвесторам и владельцам недвижимости предвидеть изменения на рынке и реагировать на них, минимизируя потенциальные потери и максимизируя прибыль.

Внешнее устаревание и оборудование

Внешнее устаревание оборудования – это явление, связанное с потерей стоимости оборудования в результате ограничений внешней среды, в которой оно используется. Эти ограничения могут быть вызваны законодательными изменениями или появлением новых технологий. Внешнее устаревание отличается от внутреннего, которое связано с естественным изнашиванием оборудования во время его эксплуатации.

Рассмотрим пример. Пусть на начало года стоимость основных фондов (ОПФ) предприятия составляет 2500 млн. руб. За год введены в эксплуатацию новые средства стоимостью 200 млн. руб., а устаревшее оборудование выведено из эксплуатации со стоимостью 150 млн. руб.. Чтобы определить показатели движения ОПФ, необходимо:

• Вычислить стоимость ОПФ на конец года: Фк г = 2500 + 200 – 150 = 2550 млн. руб.
• Рассчитать коэффициент обновления по формуле (4.7): Кобн = 200 / 2500 * 100 = 7,8%
• Рассчитать коэффициент выбытия по формуле (4.8): Квыб = 150 / 2500 * 100 = 6,0 %

Здесь видно, что степень обновления превышает степень выбытия, что способствует более эффективному использованию ОПФ. Если степень обновления будет значительно больше степени выбытия, это может привести к излишнему объёму основных фондов и ухудшению их использования. С другой стороны, если степень выбытия будет значительно больше степени обновления, это может привести к недостатку оборудования и также ухудшить его использование.

Внешнее устаревание может быть вызвано изменениями в законодательстве или появлением новых технологий, которые могут сделать оборудование устаревшим. Например, введение новых экологических нормативов может привести к необходимости замены оборудования на более экологически чистое. Точно так же появление новых технологий может сделать оборудование устаревшим и неконкурентоспособным. В таких случаях предприятия вынуждены вкладывать средства в обновление своего оборудования, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Внешнее устаревание также связано с изменениями в общеэкономической или отраслевой сфере. Например, изменения в ценах на сырьё или продукцию могут повлиять на стоимость оборудования и привести к его устареванию. Кроме того, изменения в структуре производства или спроса на продукцию также могут повлиять на стоимость оборудования и привести к его устареванию.

Внешнее устаревание и земельные участки

Внешнее устаревание - это процесс, приводящий к снижению стоимости объекта недвижимости в результате негативного влияния внешней среды. Он может происходить независимо от физического износа зданий и сооружений, расположенных на участке земли.

Когда мы говорим о внешнем устаревании, мы имеем в виду снижение стоимости объекта недвижимости из-за изменений внешней среды, таких как законодательные, рыночные или экономические факторы. Например, если на рынке появляется новая технология, которая делает предыдущие здания устаревшими, это может привести к снижению стоимости этих зданий.

В то же время, существующие улучшения на участке земли могут повлиять на его стоимость. При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на нем сооружений. Это означает, что стоимость участка земли будет выше, если на нем находятся качественные и функциональные сооружения.

Однако, внешнее устаревание возникает только тогда, когда существующие улучшения не являются неотъемлемой частью (НЭИ) участка земли. НЭИ - это наиболее эффективное и рациональное использование участка земли, которое обеспечивает максимальную стоимость для инвестора. Если существующие улучшения не являются НЭИ, это означает, что они могут быть заменены более эффективными решениями, которые увеличат стоимость объекта недвижимости. В результате, внешнее устаревание может привести к снижению стоимости объекта недвижимости, даже если он находится в хорошем физическом состоянии.

Рассмотрим пример. Пусть на земельном участке расположена старая фабрика, которая уже не используется по назначению. Фабрика является неотъемлемой частью участка, так как она специально построена для данного участка и не может быть перемещена в другое место. В этом случае, внешнее устаревание не будет иметь значения, поскольку фабрика не может быть заменена более эффективным решением. С другой стороны, пусть на земельном участке расположена торговая площадь, которая может быть заменена более современной и функциональной торговой площадью. В этом случае, внешнее устаревание может привести к снижению стоимости объекта недвижимости, если на рынке появятся более эффективные решения.

Кроме того, внешнее устаревание может возникнуть в результате потери стоимости здания из-за "неправильного" здания на участке. Например, если на участке земли расположено здание, которое не соответствует требованиям modern architecture, оно может стать причиной снижения стоимости объекта недвижимости. В этом случае, внешнее устаревание может быть связано с изменениями в вкусах и предпочтениях потребителей, а также с развитием новых тенденций в архитектуре и дизайне.

Расчёт внешнего устаревания

Внешнее устаревание - это термин, который используется для описания того, насколько объект выглядит старше своего фактического возраста. В контексте недвижимости, внешнее устаревание может быть определено путем сравнения цен продаж объектов с признаками внешнего износа и объектов без таковых. Этот метод называется "расчетом внешнего устаревания".

Во-первых, необходимо собрать данные об объектах недвижимости с признаками внешнего износа и объектах без таковых. Данные могут включать цену продажи, площадь, расположение, год постройки и другие релевантные характеристики. Затем необходимо очистить данные от посторонних факторов, которые могут повлиять на цену продажи, таких как локация или размер.

После очистки данных, необходимо вычислить среднюю цену продажи для каждой группы объектов (те, что имеют внешний износ и те, у которых его нет). Это может быть сделано путем вычисления средней цены продажи для каждого объекта в каждой группе и затем нахождения общей средней цены для каждой группы.

Затем необходимо сравнить средние цены продажи между двумя группами объектов. Разница в средних ценах продажи будет указывать на степень внешнего устаревания. Большая разница означает большеe внешнее устаревание, а меньшая разница - меньшее внешнее устаревание.

Например, предположим, что существует два здания: здание А с признаками внешнего износа и здание Б без таковых. Если цена продажи здания А составляет 1 миллион рублей, а цена продажи здания Б - 1,5 миллиона рублей, то это указывает на то, что здание А имеет более высокий уровень внешнего устаревания, чем здание Б.

Эта методология может быть использована муниципалитетами, страховщиками и владельцами недвижимости для оценки состояния своих объектов и принятия решений об их ремонте или реконструкции. Кроме того, она может быть полезна при определении стоимости страхования недвижимости, так как страховщики могут использовать эту информацию для оценки риска возникновения убытков.

Внешнее устаревание и ремонт

Физический износ – это естественный процесс, который происходит с машинами и оборудованием в результате их эксплуатации. Существуют два основных способа решения проблемы износа: ремонт и модернизация. Ремонт – это восстановление исходных характеристик оборудования путем устранения механического повреждения или изношенности частей. Модернизация, в свою очередь, предусматривает замену устаревшего оборудования новым, обладающим лучшими характеристиками и функциональными возможностями.

Ремонт – это один из способов устранения физического износа оборудования. Он направлен на восстановление исходных характеристик оборудования путем устранения механического повреждения или изношенности частей. Ремонт может быть плановым или аварийным. Плановый ремонт производится в определённые сроки и позволяет предотвратить поломки оборудования и продлить его срок службы. Аварийный ремонт проводится в случае непредвиденных обстоятельств, когда оборудование выходит из строя и требует срочного ремонта.

Например, компания «Автосервис» занимается ремонтом автомобилей. За время эксплуатации автомобили подвергаются износу, и для того, чтобы продлить их срок службы, необходимо регулярно проводить техническое обслуживание и ремонт. Компания «Автосервис» имеет собственную мастерскую, где проводят диагностику автомобилей, заменяют износившиеся части, ремонтируют двигатели и другие узлы автомобилей. Благодаря ремонту автомобили могут эксплуатироваться в течение многих лет, и компания «Автосервис» получает прибыль от предоставления услуг по ремонту автомобилей.

Внешнее устаревание, в отличие от ремонта, требует модернизации оборудования. Внешнее устаревание – это процесс, при котором оборудование становится устаревшим вследствие развития науки и техники, изменения требований рынка и конкуренции. Модернизация оборудования позволяет улучшить его функциональные возможности, повысить производительность, снизить затраты на эксплуатацию и повысить качество продукции.

Например, компания «Технопарк» занимается производством компьютерной техники. В течение нескольких лет компания выпускала персональные компьютеры на базе микропроцессоров Intel Pentium III. Однако, в связи с развитием науки и техники, на рынке появились новые микропроцессоры Intel Pentium IV, которые обладали бо́льшей производительностью и функциональными возможностями. Чтобы остаться конкурентоспособной, компания «Технопарк» была вынуждена модернизировать своё оборудование и начать производство персональных компьютеров на базе новых микропроцессоров Intel Pentium IV. Благодаря модернизации компания «Технопарк» смогла удовлетворить потребности рынка в более производительных и функциональных компьютерах, увеличить объём продаж и повысить прибыль.

В заключение, ремонт и модернизация – два основных способа устранения физического износа оборудования. Ремонт направлен на восстановление исходных характеристик оборудования путем устранения механического повреждения или изношенности частей. Модернизация, в свою очередь, предусматривает замену устаревшего оборудования новым, обладающим лучшими характеристиками и функциональными возможностями. Выбор между ремонтом и модернизацией зависит от многих факторов, таких как стоимость, срок службы оборудования, требования рынка и конкуренция.

Внешнее устаревание и страхование

Внешнее устаревание представляет собой процесс, при котором происходит утрата ценности застрахованного имущества в результате воздействия внешней среды и физического старения. Данный процесс может быть связан с изменениями в технологиях и потребительских предпочтениях, которые могут отрицательно сказаться на стоимости и пригодности застрахованного имущества. В таких ситуациях страхование может играть ключевую роль в защите от рисков, связанных с внешним устареванием.

Страховка предусматривает выплату компенсации в случае наступления страхового события, которое может включать утрату или повреждение застрахованного имущества из-за внешнего устаревания. Для этого необходимо тщательно определить объект страхования, включив все возможные риски, связанные с внешним устареванием. Кроме того, следует учитывать особенности конкретного вида деятельности и связанные с этим риски. Например, для предприятий, использующих передовые технологии, риск морального старения оборудования будет более актуален, чем для традиционных производств.

В качестве мер по защите от риска внешнего устаревания страховщики могут предлагать специальные программы страхования, которые учитывают особенности данного риска. Например, страхование может предусматривать периодические обновления страховой суммы, чтобы она соответствовала текущей стоимости застрахованного имущества. Кроме того, страховщики могут предлагать консультационные услуги по управлению рисками, помогая своим клиентам минимизировать последствия внешнего устаревания.

Российское законодательство также предусматривает меры по защите от риска внешнего устаревания. Так, Закон РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации» требует от страховщиков проведения обязательного страхования объектов, подверженных риску внешнего устаревания. При этом страховщики должны обеспечивать полноту объектов страхования, исключая выборочность отдельных объектов страхования. Кроме того, страховщики обязаны соблюдать принципы страхования, такие как снижение показателей убыточности страховой суммы и расширение объема страховой ответственности.

В качестве примера реальной практики можно привести страхование зданий и сооружений. В данном случае страхование может включать в себя не только сами здания и сооружения, но и их внутреннюю и внешнюю отделку. Таким образом, страховка обеспечивает защиту от риска внешнего устаревания, который может затронуть как само здание, так и его отделку.

Противодействие внешнему устареванию

Внешнее устаревание - это когда продукт или услуга компании становится менее конкурентоспособным из-за изменений на рынке, новых технологий или предпочтений клиентов. Чтобы противостоять внешнему устареванию, компании могут использовать несколько strategicheskikh и takticheskikh приёмов, таких как innovatsii, adaptatsiya i diverSIFIkatsiya.

Инновации - являются одним из надежных средств борьбы с устареванием. Реализация новых идей и решений обеспечивает сохранение конкурентоспособности предприятия на рынке. Например, компания Apple регулярно выпускает новые модели смартфонов, каждый раз улучшая их функциональность и дизайн. Благодаря инновациям Apple обеспечивает сохранение лидерства на рынке и не подвергаться внешнему устарайванию.

Адаптация - заключается в поддержке продикта или услуг в соответствии с измененными требованиями рынка. Например, компания Netflix, изначально предлагавшая услуги по прокату DVD-дисков, перешла на потоковую передачу видеоконтента, когда эта технология стала популярной. Этот ресурс Netflix не только сохранил свою аудиторию, но и увеличил ее, приспособившись к изменившимся условиям рынка.

Диверсификация - это стратегия, которая заключается во введении новых продуктов или услуг, не связанных с основным биснесом компании. Например, компания Samsung, известный производитель мобильных телефонов, решила диверсифицировать свой бизнес, начав выпуск умных телевизоров и электронных устройств. Таким образом, компания смогла расширить свои возможности и снизить зависимость от одного источника дохода.

Чтобы определить стратегическую или тактическую направленность, необходимо проанализировать ситуацию на рынке, определить свои ресурсы и возможности, а также узнать, какая конкретная стратегия подойдет для определенной компании. Обычно, все три стратегии применяются в совместном порядке, т.к. Каждый из этих методов имеет свои преимущества и никогда не эффективен, если их применить более полно и разнообразно.

Например, Компания X может начать инвестиции в инновационную деятельность, разрабатывая новые технологии, которые помогут ей остаться конкурентоспособной на рынке. В то же время она может пересмотреть свое положение на рынке, меняя свои стратегии маркетинга и продаж, чтобы лучше согласиться с потребностями целевой аудитории. Наконец, компания мокет решить исследовать новые ниши и перспективные области для вложения своих ресурсов, чтобы диверсифицировать свой бизнес и снизить зависимость от одного источника доходов.

экономическое устаревание